Miércoles 08 de Enero de 2014

Oferta de Terrenos en la Región Metropolitana de Buenos Aires

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La Secretaría de Planeamiento dependiente del Ministerio de Desarrollo Urbano presenta el Informe de Oferta de Terrenos en la Región Metropolitana de Buenos Aires. El relevamiento se realizó en septiembre de 2013 y registró un total de 4.459 ofertas. De estos terrenos, 1.405 corresponden a la Ciudad de Buenos Aires, 1.874 al Gran Buenos Aires y 1.180 al Resto de la Región Metropolitana. Para la elaboración del Informe, el Gran Buenos Aires fue dividido en tres áreas de análisis: Ciudad Autónoma, GBA 1 (partidos limítrofes a la Ciudad), GBA 2 (contiguos a los anteriores) y Resto de la Región.

En 2013, el precio promedio del metro cuadrado (m²) para toda la Región Metropolitana alcanza los U$S 358,8. Como el desagregado en los componentes de este valor muestra una importante disparidad, se calculó el valor sin considerar ofertas situadas en countries o barrios cerrados, ni los lotes en venta de la Ciudad. Mientras que el precio promedio de la Ciudad de Buenos Aires es de U$S 1.773,6 el m², el valor promedio de los lotes en GBA1 es de U$S 619,7, en GBA 2 de U$S 236,4 y en el Resto de la Región de U$S 105,7 el m².

Precio promedio del m² en los partidos de la Región Metropolitana de Buenos Aires, Septiembre 2013

Las diferencias de precios resaltan al considerar los precios máximos y mínimos. En la Ciudad de Buenos Aires el mínimo es de U$S 129,6 m², mientras que en la Región Metropolitana, sin considerar la Ciudad, los mínimos rondan los U$S 0,5 el m². En cuanto a los máximos, en la Ciudad se registró un terreno a U$S 27.952,5 el m², en GBA 1 el máximo alcanzó los U$S 15.000,0 el m², mientras que en GBA 2 fue de U$S 4.259,3 el m², similar al precio en countries y barrios cerrados.

Distribución del precio promedio por m² en la Región Metropolitana de Buenos Aires, 2004 a 2013

En cuanto al precio del suelo según dimensiones, en todas las zonas consideradas los valores más altos corresponden a los lotes de menos de 200 m², es decir, los de extensión mínima. El rango de dimensiones inmediatamente superior presenta diferencias de valor importantes. Específicamente respecto de la distribución territorial, el relevamiento permitió verificar además que los valores más altos se ubican en la zona Norte, principalmente linderos a la Ciudad de Buenos Aires. Esta situación también se observa analizando las ofertas correspondientes a la zona Oeste.

Distribución del precio del m² en dólares, en el eje Oeste de la Región Metropolitana de Buenos Aires, septiembre 2013

Del análisis de los cambios ocurridos a lo largo del período 2004-2013, surge que los partidos que registraron mayor crecimiento fueron Merlo (619,8%) y Almirante Brown (600,2%). Las variaciones interanuales fueron positivas para todas las zonas, siendo la zona Sur la de mayor crecimiento (59,6%), luego la zona Oeste (20,2%) y finalmente la zona Norte (22,7 %).

Los precios de los terrenos también se analizaron por localidad, lo que permite un estudio más preciso. También en este caso, los de valor más elevado se ubican en el Norte, decreciendo cuanto más alejados de la Ciudad de Buenos Aires. Las localidades en los rangos de mayores distancias a la Ciudad, desde los 30 a los 70 km, contienen casi exclusivamente ofertas de precios bajos.

A fin de tomar una comparación detallada entre los valores de la Ciudad y los del Gran Buenos Aires, se seleccionaron en particular los terrenos ubicados a no más de 1 km de la avenida General Paz y el Riachuelo. Se contrapusieron los partidos lindantes a los barrios correspondientes y se observó la mayor diferencia de precios entre los barrios de Villa Pueyrredón y Villa Devoto con el partido de San Martín. También se incorpora en el Informe un estudio de precios de referencia de lotes analizando la influencia del tamaño de los mismos, mediante el establecimiento de rangos comparativos de superficie ofertada.

Por último, dado que los terrenos localizados en countries y barrios privados poseen una dinámica distinta a la del resto, la información se analiza de manera diferenciada para dar cuenta de sus características particulares respecto de ofertas localizadas en los mismos partidos, pero sobre el tejido urbano. Esto permitió apreciar grandes diferencias entre los distintos partidos, concentrándose los valores más altos fundamentalmente en la zona Norte.

Descargar el informe completo