Industrias Estrategicas

Desarrollos inmobiliarios

EL DESARROLLO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

Con una población estable de 3 millones de personas, Buenos Aires evidencia signos de gran dinamismo en todas sus industrias, especialmente aquellas que por su incidencia, crecimiento y atractivo modifican día a día la trama urbana, como es el caso del mercado inmobiliario que se ha convertido en una industria estratégica para la ciudad.

La producción inmobiliaria ha sido uno de los principales impulsores de la recuperación de la economía argentina luego de la crisis de 2001/2002. A pesar de lo que se podría pensar, y pese a los millones de m2 construidos, es una ciudad que aún tiene mucho por crecer.

La modificación del esquema cambiario y un cuadro internacional favorable, permitieron el rápido reposicionamiento del país en los mercados internacionales. Combinando rentabilidad y seguridad, el mercado inmobiliario fue un receptor privilegiado de los capitales que se sumaron a esta nueva dinámica. En pocos años, la respuesta de los desarrolladores permitió recuperar y hasta superar los niveles de producción y precios de la década de los ï90.

Tabla Nro 1 - Producción Inmobiliaria en la Ciudad de Buenos Aires en siete décadas.
Años 1940-50 1950-60 1960-70 1970-80 1980-90 1990-00 2000-10
Fuente: LJR Brokers Inmobiliarios en base a DGS GCBA. Años 2008/2010 estimados.
Población BA 2982500 2966034 2972453 2922829 2905403 2995397 3058309
Viv año/1000 hab 9.2 11.0 13.2 15.3 4.0 7.1 7.2

En la Ciudad post-crisis, las inversiones inmobiliarias se afirmaron como un resguardo de valor que permitía, simultáneamente, asegurar el dinero, capitalizar la revaluación de las propiedades, y obtener rentas líquidas o contar eventualmente con bienes de uso. La fórmula logró captar cuantiosos fondos derivados desde otras áreas de actividad, así como aplicaciones directas de inversores extranjeros. Esta tendencia aún se mantiene firme: las propiedades y los nuevos emprendimientos, en particular, siguen concitando el interés del público.

Tras un tiempo en que la construcción estuvo virtualmente detenida -2001/2002- a la que le sucedió un período de producción intensa, pero centrada en pocas zonas y productos, hoy la oferta se ha incrementado sensiblemente. Así es como la demanda cuenta con más opciones de elección, provocando un mantenimiento estable de los precios.

Podemos apreciar, entonces, que el mercado se encuentra activo y la competitividad es creciente, profundizándose así en ciertas condiciones que demandan de los desarrolladores un profesionalismo cada vez mayor.

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

Desde el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires estamos trabajando para ayudarlo a alcanzar esta meta.

En esta sección podrá encontrar información sobre distintas áreas del desarrollo inmobiliario en la Ciudad: oficinas comerciales, desarrollos residenciales y emprendimientos hoteleros.

OFICINAS COMERCIALES

Fuente: Richard Ellis

En el año 2008 se confirma la tendencia de crecimiento del mercado inmobiliario en general. La escasez de oferta y los niveles de renta actual han vuelto a ser atractivos para los inversores del sector y es por ello que el mercado de oficinas comerciales en particular se ha convertido en el destinatario preferido de los inversores. Así han surgido una gran cantidad de proyectos que ya están en ejecución, los que al primer semestre de 2008 alcanzan los 520.000m2 aproximadamente.

Los valores de alquiler de oficinas de buena categoría alcanzaron los niveles anteriores a la crisis económica del año 2001. En términos generales, podemos afirmar que el resto del mercado ha acompañado esta suba.

Actualmente, los niveles de demanda superan ampliamente la oferta, y por ello, muchas empresas han decidido postergar sus planes hasta tanto exista el espacio necesario que pueda albergarlos.

Tasa de vacancia y valores de alquiler

Tasa de vacancia: Durante el primer trimestre del año 2008 el índice de vacancia ha demostrado un aumento respecto a sus niveles anteriores. El promedio actual del mercado es equivalente al 4.12%.

El índice más alto se ubica en el área de Plaza Roma, donde alcanza un 17.13%. Como contrapartida, las zonas de Macrocentro y Plaza San Martín no poseen espacio disponible alguno.

Valor de alquiler: La falta de espacio y la demanda ejercida sobre el mercado durante los últimos años ha provocado una escalada constante en los valores de alquiler. Actualmente el valor de alquiler promedio en edificios de primera categoría en Plaza Roma promedia los US$ 37,67/m2/mes + gastos.

Grafico 1

Tabla Nro 2 - Características generales por corredores de oficinas comerciales
Descripción de zonas.
Corredor total en m2 Porcentaje del Mercado
---
Microcentro 1591635 40.55%
Macrocentro 777393 19.81%
Plaza San Martín 247225 6.30%
Catalinas 501412 12.77%
Plaza Roma 195365 4.98%
Puerto Madero 194494 4.96%
Zona norte 417478 10.64%
Total 3925002 -

Características generales por corredores de oficinas comerciales

Construcción de oficinas comerciales

Actualmente, es posible afirmar que los tiempos en los que el mercado no recibía inversión alguna se han revertido en su totalidad; la prueba de ello son los más de 440.000m2 rentables de Clase A y AAA que actualmente se encuentran en construcción. Las áreas preferidas hoy en día para los nuevos desarrollos son zona norte y Puerto Madero, donde se presentan los de mayor envergadura.

Grafico 2
Grafico 3

DESARROLLOS RESIDENCIALES

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

En los últimos años se han generado 3 millones de m2 al año, superándose el piso de 2002 con 214.000 m2 construidos. Si se proyecta el promedio anual de la post-crisis a los años venideros, la década cerraría con 16.6 millones de nuevos m2, lo que representa 7.2 nuevas viviendas al año por cada 1000 habitantes para el período 2000 - 2010 en la Ciudad de Buenos Aires.

Como comparación, este ritmo de 7.2 / 1000 es similar al de los años ï90. La magnitud y velocidad de la recuperación reflejan el potencial de la economía local y del propio sector. Los últimos dos años, 2006 y 2007, mostraron un salto mayor al 120% respecto de los años precedentes.

El volumen anual operado entre unidades nuevas y usadas en mercados firmes equivale a un 10% del parque habitacional, aproximadamente. En Buenos Aires, esto llevaría a estabilizarnos en el rango de 100.000 viviendas, incluyendo unas 30.000 unidades nuevas por año. Bastaría que el mercado tomara una "velocidad crucero" - acorde a los estándares generales de las principales plazas del mundo - para que el piso de la producción inmobiliaria subiera un 30% por encima de los metros construidos en los últimos años. Si más allá de la respuesta estricta a la demanda anual, se buscara cubrir el déficit acumulado en treinta años, el horizonte se ampliaría sensiblemente.

Según datos de la Dirección General de Estadística y Censos (GCBA), midiendo el período 1991- 2006, el porcentaje de la población que conforma hogares de 3 ó más personas bajó del 49,3% al 43% del total. Por otra parte, los hogares constituidos por una sola persona crecieron, según la misma estadística, del 22% en 1991 al 27% en 2006.

Este tipo de datos ayudan a perfilar con mayor nitidez el nuevo perfil de los barrios porteños.

Grafico 3

Respecto de la oferta, la mayor parte de la producción está orientada a satisfacer al exclusivo segmento alto y medio alto: es el vértice de la pirámide social que suma sólo un 12 % del total, y deja afuera la demanda potencial de un vasto sector medio, que asciende al 60% de los habitantes de la Ciudad.

Grafico 4

El fenómeno de la construcción imprime presión sobre una cantidad limitada de barrios, que ven cambiar su paisaje social, urbano y de mercado en cuestión de meses. La necesidad de los emprendedores de ubicar sus desarrollos en nuevos espacios, genera un proceso que absorbe públicos de un nivel específico desde unas zonas para volcarlo en otras, desplazando a los antiguos habitantes del lugar.

En un análisis por zonas porteñas, la zona con mayor producción desde 2002 es la Comuna 12 (Saavedra, Coghlan, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza), que supera en más de medio punto a Palermo dentro del total producido en Buenos Aires, y en más de 4 puntos a Caballito y Belgrano.

Por su parte, Puerto Madero tiene una participación tan sólo del 4% entre los años 2002 y 2006; y apenas 1% de lo registrado en 2007. En los últimos meses, ha sido notable el movimiento de los desarrolladores para tomar posiciones en tierras en la zona sur de la Capital, en barrios postergados hasta hace poco, como Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya, con valores sensiblemente inferiores y beneficiados por la llegada de la línea H de subterráneos.

Una de las zonas de la ciudad con mayor crecimiento de emprendimientos es Villa Urquiza, donde existe una búsqueda constante de casas viejas, emplazadas en lotes de buenas dimensiones, con el objeto de construir desde cero edificios residenciales a un costo razonable por m2. El objetivo comercial es seducir a matrimonios jóvenes que adquieren, por primera vez, una o aquellos ya consolidados que buscan una valorización del inmueble y una renta a través del tiempo. Es importante que destaquemos que la mayor concentración de inversión está en el rango de los U$S 50.000 y U$S 100.000 en departamentos de 2 y 3 ambientes, estrellas excluyentes de las preferencias. También, pero en una escala superior del espectro, se hallan muy solicitados los semipisos con dependencias, cocheras y amenities de categoría.

Otros barrios muy buscados -tanto por emprendedores como por el público en general- son Palermo, Belgrano, Caballito, Núñez y Coghlan, y, en menor medida, Saavedra, Villa Pueyrredón, Almagro, Villa del Parque y Boedo.

Lo que ofrecen las zonas más dinámicas de la Ciudad

(Estudio L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, ver recuadro)

La dinámica zona norte de la ciudad, que abarca los barrios de Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta y Retiro, presenta actualmente una oferta real superior a los 130 emprendimientos. Estos están orientados a una demanda primaria de nivel medio-alto, el 91% de las propuestas plantea departamentos de 1 a 3 ambientes, con valores promedio de u$s 1.728 a u$s 1.758/m2.

Una nueva característica de estos emprendimientos son los amenities, los cuales se han instalado como un hecho generalizado en la búsqueda de diferenciación y excelencia de los productos. Así es como que entre los desarrollos de departamentos amplios, 83% ofrecen pileta como atributo, al igual que el 50 al 60% de los de 2 y 3 ambientes.

Los espacios para juegos infantiles son muy valorados por el público para acompañar a los tipologías medianas y mayores. Sin embargo, sólo el 5% de los emprendimientos los propone como diferencial.

Tabla Nro 3 - Capital Federal. Zona Norte. ¿Qué se ofrece hoy?
Perfil de productos.
categoría 1 amb 2 amb 3 amb 4 amb o más
Fuente: LJ Ramos Brokers Inmobilarios sobre datos de mercado.
metros cuadrados 42 m2 56 m2 87 m2 113 m2
valor en dólares 73000 97000 150000 239000

Tabla Nro 4 - Capital Federal. Zona Norte. ¿Qué se ofrece hoy?
Valores unitarios.
categoría 1 amb 2 amb 3 amb 4 amb o más
Fuente: LJ Ramos Brokers Inmobilarios sobre datos de mercado.
valor en dólares 1758/m2 1733/m2 1728/m2 2081/m2

Tabla Nro 5 - Amenities consideradas primordiales, apreciables y secundarias para edificios de departamentos (los más votados en escala ordinal).
edades 18-24 años 25-35 años 36-40 años 41 años y más
Base: 281 casos / Respuestas espontáneas guiadas. Se administró una escala de medición de actitudes donde 1 expresa la máxima adhesión. 1 a 4 consideradas vitales, 5 al 9 consideradas apreciables, 10 al 12 considerados secundarios.
1 Parrilla Parrilla Control de acceso c/personal Control de acceso c/personal
2 Cocheras Pileta climatizada Pileta climatizada Cocheras
3 Pileta climatizada Cocheras Cocheras Solarium
4 Control de acceso c/personal Salón de usos múltiples Parrilla Parrilla
5 Salón de usos múltiples Control de acceso c/personal Salón de usos múltiples Pileta climatizada
6 Solarium Solarium Spa con gimnasio Salón de usos múltiples
7 Spa con gimnasio Laundry Laundry Spa con gimnasio
8 Laundry Spa con gimnasio Solarium Circuito aeróbico
9 Circuito aeróbico Circuito aeróbico Circuito aeróbico Laundry
10 Biblioteca Microcine Microcine Biblioteca
11 Microcine Biblioteca Biblioteca Microcine
12 Jaula de golf Jaula de golf Jaula de golf Jaula de golf

Tabla Nro 6 - Buenos Aires - Zona Norte - ¿Qué se ofrece hoy?
Amenities 1 amb 2 amb 3 amb 4 amb o más promedio
Análisis de la oferta real. Emprendimientos de departamentos (edificios a estrenar). Zona norte de la Ciudad de Buenos Aires: Barrios Núñez, Belgrano, Palermo, Recoleta, Retiro durante la cuarta semana de abril de 2008. 131 caso. por LJ Ramos sobre datos de Argenprop, Buscainmueble, Top Inmobiliario.
Piscina 36% 60% 51% 83% 57.6%
Solario 52% 44% 49% 42% 46.5%
Parrilla 40% 39% 32% 42% 38.2%
SUM 32% 35% 43% 42% 38.0%
Gimnasio 20% 19% 30% 58% 31.8%
Laundry 32% 23% 22% 8% 21.2%
Seguridad 16% 21% 22% 42% 25.1%
Sauna 8% 11% 11% 42% 17.8%
Esp. Verdes 17% 11% 5% 4% 9.2%
Jacuzzi 8% 5% 8% 8% 7.4%
Mirador 0% 5% 11% 8% 6.1%
Sala relax 4% 4% 8% 8% 6%
Juegos inf. 4% 5% 5% 8% 5.8%
Vestuario 4% 9% 0% 0% 3.2%
Hidromasaje 0% 4% 8% 0% 2.9%
Palier privado 0% 0% 3% 8% 2.8%

Los que depara el futuro inmediato:

Más del 70% de la oferta en preparación apunta a los grupos altos y los niveles superiores del segmento medio-alto. En 2006 y 2007 se volcaron al mercado 24.500 viviendas nuevas por año. Entre ellas, mientras las de tipo "sencillo" se mantienen estables y las "suntuosas" retroceden 9%, las "confortables" y "lujosas", dirigidas precisamente a ese nivel medio-alto, crecen en conjunto más de 16%.

Tabla Nro 7 - Nuevas vivienda en Buenos Aires. Lo que viene.
Tipos 1 amb 2 amb 3 amb 4 amb 5 amb o más
Fuente: LJ Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGEC-CGBA
Porc 30% 36$ 27% 6% 1%
Categoría sencilla confortable lujosa suntuosa -
Porc 29% 26% 11% 35% -
Evolución sencilla confortable lujosa suntuosa -
Porc -0.5% 7.3% 8.8% -9.1% -

Tabla Nro 8 - Distribución de 131 emprendimientos según oferta publicada. Por tipología y barrio.
- Total Núñez Belgrano Palermo Recoleta Retiro % Tipologías
Fuente: LJ Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGEC-CGBA
1 amb 25 4 13 7 0 1 19%
2 amb 57 18 24 13 2 0 44%
3 amb 37 11 16 8 2 0 28%
4 amb o más 12 2 2 8 0 0 9%
Total 131 35 55 36 4 1 100%
% Areas 100% 27% 42% 27% 3% 1% -

Tabla Nro 9 - Distribución de 131 emprendimientos según oferta publicada. Perfil de los productos.
- % Tipologías m2/depto u$s/m2 u$s Total Altura prom
Fuente: LJ Ramos Brokers Inmobiliarios en base a DGEC-CGBA
1 amb 19% 41.6 1758 73145 9 niveles
2 amb 44% 55.9 1733 96866 9 niveles
3 amb 28% 87.3 1728 150846 10 niveles
4 amb o más 9% 113.0 2061 232925 11 niveles

EMPRENDIMIENTOS HOTELEROS

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios

El crecimiento del turismo internacional en la segunda mitad del siglo XX ha tenido un gran impacto en la Ciudad, pasando de un movimiento anual de 25 millones de personas a más de 650 millones. Las causas más relevantes de este incremento han sido el aumento del nivel de renta, el tiempo libre, y la reducción de costos de transporte aéreo.

Se estima que la actividad económica del turismo es la de mayor tamaño en el mundo, aumentando su importancia absoluta y relativa en la mayoría de las economías: los servicios relacionados al ocio son un componente importante en muchos países, especialmente en el mercado laboral. Éstos producen eslabonamientos de crecimiento y complementación con las más diversas áreas, y constituyen el único comercio internacional de servicios donde los países de bajo desarrollo obtienen superávit.

Del lado de la oferta, se ha despertado la conciencia de los costos ambientales y culturales: los emprendimientos deben respetar normas más estrictas de urbanismo, paisajismo y arquitectura. Por el lado de la demanda, el grupo de la tercera edad se acrecienta, con nuevos perfiles de servicios solicitados, proveniente de nuevos países emergentes y de gran población como China, India y Rusia, que se volcarían en primera instancia hacia formas de turismo masivo elementales. Por todo lo anteriormente señalado, el turismo aparece como una opción atractiva para los países en desarrollo como el caso de Argentina.

Argentina se ubica en 2007 en el puesto 40 del ranking mundial de lugares atractivos para visitar (de un total de 176), habiendo crecido durante este año un 7,6 %, con expectativas de crecimiento del orden del 4,4% anual para los próximos 10 años (World Travel and Tourism Council)

Nuestro país es una fuente de creación de atracciones, dando lugar a productos turísticos con identidad distintiva. Por ello, a pesar de todas las crisis atravesadas, puede reposicionarse fácilmente en el mercado.

Tabla Nro 10 - Argentina en comparación con otros países de América.
Puesto País
Fuente: Ranking del World Travel and Tourism Council 2007
18 Brasil
40 Argentina
43 Venezuela
55 Chile
83 Perú
96 Uruguay

En la actualidad, los proyectos que marchan a la cabeza de los grandes inversores son los hoteles. Ya hay más de 300 en construcción de distintas categorías, acompañando el impulso turístico que vive el país. En este sentido, el total de llegadas a abril de 2008 se estimó en 168.194 viajeros de nacionalidad extranjera, sólo por Ezeiza. Si comparamos la evolución de los 20 primeros países generadores de turistas hacia la Argentina, respecto del mes de abril de 2007, se observan las variaciones positivas más significativas en las llegadas de los siguientes mercados: Israel (+56.5%), Brasil (+19.5%), Canadá (+15.5%) y Japón (+13.5%). El impacto del turismo globalizado, impulsa a muchos desarrolladores a llevar adelante "proyectos mix" como el emplazamiento de hoteles junto a oficinas, centros comerciales y departamentos, tan extendidos en los Estados Unidos y Europa.

Tabla Nro 11 - Arribos turísticos a la Argentina: 2007 vs. 2008 (en millones de visitantes)
Turistas 2007 Turistas ponderados 2008
Fuente: LJ Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina.
4.5 millones 5 millones

Tabla Nro 12 - Ingresos generados por los Turistas en dólares (hotelería, comercios, varios)
Ingresos 2007 Ingresos ponderados 2008
Fuente: LJ Ramos en base a datos de la Secretaría de Turismo y HVS Argentina.
u$s 3500 millones u$s 4000 millones

Paisaje de la Ciudad de Buenos Aires
Información suministrada por el Centro de Atención al Inversor - CAI.
Ultima actualización: agosto de 2008.